Tasación Profesional de Inmuebles

Enfoque metodológico: Técnico profesional + aplicación práctica real en mercado uruguayo

Dirigido a:

• Profesionales del rubro inmobiliario, agrimensores, arquitectos, escribanos, tasadores judiciales y técnicos interesados en aplicar una metodología técnica, argumentada y práctica.

OBJETIVO GENERAL

Capacitar al alumno para que pueda realizar tasaciones profesionales de inmuebles urbanos, aplicando el método de mercado con enfoque comparativo, los procedimientos y estándares y los ajustes por factores intrínsecos y extrínsecos, considerando el contexto legal, físico y económico.

Temario detallado

Módulo 1 – Introducción a la tasación profesional

• Qué es tasar y qué diferencia hay entre precio, valor y costo.
• Finalidad de una tasación: venta, compra, garantía, sucesión, partición, alquiler, inversión.
• Rol del tasador y responsabilidad profesional.
• Diferencia entre tasación informal, opinión de valor y tasación fundada.
• Documentación mínima para iniciar una tasación.

Módulo 2 – Relevamiento del inmueble

• Cómo armar la ficha técnica del inmueble.
• Ubicación, padrón, superficie de terreno y superficie edificada.
• Frente, fondo, forma del terreno y ubicación en la manzana.
• Inmueble medial, esquina, transición, PH, padrón único, apartamento, local, oficina, galpón o terreno.
• Estado de conservación: bueno, regular, deficiente, reciclado, a estrenar.
• Antigüedad, calidad constructiva, instalaciones, cubiertas, humedades y reformas.
• Cómo usar fotos, planos, cédula catastral e inspección visual.

Módulo 3 – Factores que inciden en el valor

Factores intrínsecos

• Superficie del terreno.
• Superficie construida.
• Distribución y funcionalidad.
• Dormitorios, baños, garaje, fondo, patio, parrillero, terrazas.
• Calidad constructiva.
• Estado de conservación.
• Orientación, ventilación, iluminación y asoleamiento.
• Potencial de reforma, renta o ampliación.

Factores extrínsecos

• Barrio, zona y microzona.
• Servicios, transporte, centros comerciales, salud y educación.
• Seguridad, entorno inmediato y consolidación urbana.
• Cercanía a avenidas, rutas, costa, centros de actividad o polos comerciales.
• Tendencia del mercado local.
• Oferta y demanda en la zona.

Módulo 4 – Método técnico de tasación

• Valor del terreno.
• Valor de lote tipo.
• Ajustes por frente, fondo, forma y ubicación.
• Terreno medial, esquina y transición.
• Valor de las construcciones.
• Depreciación por antigüedad y estado.
• Mejoras que agregan valor y mejoras que no se computan plenamente.
• Cuándo el método técnico sirve como valor principal y cuándo solo como control.

Módulo 5 – Método de mercado directo / ACM profesional

• Qué es un Análisis Comparativo de Mercado.
• Cómo seleccionar comparables reales.
• Regla de homogeneidad: misma tipología, zona, metraje y estado.
• Búsqueda en portales inmobiliarios.
• Cómo leer un aviso: precio, m², dormitorios, baños, garaje, estado, fecha, barrio y ubicación.
• Qué comparables descartar.
• Diferencia entre precio publicado y precio probable de cierre.
• Cómo construir una tabla ACM profesional.

Módulo 6 – ACM filtrado con descuentos de negociación

• Por qué no se debe usar el precio publicado como valor final.
• Descuentos profesionales según antigüedad del aviso:
• Menos de 3 meses: 14%.
• Entre 3 y 6 meses: 15%.
• Más de 6 meses: 17%.
• Qué hacer si el aviso no muestra fecha.
• Cálculo de precio ajustado.
• Cálculo del valor unitario USD/m².
• Promedio, mediana y análisis crítico.
• Cuándo no promediar y cómo justificar el valor adoptado.

Módulo 7 – Inteligencia Artificial aplicada a la tasación

• Qué puede hacer y qué no puede hacer la IA en una tasación.
• Cómo redactar prompts profesionales para analizar inmuebles.
• Uso de IA para ordenar datos del inmueble.
• Uso de IA para detectar faltantes documentales.
• Uso de IA para comparar propiedades.
• Uso de IA para armar tablas ACM.
• Uso de IA para justificar técnicamente el valor final.
• Errores frecuentes de la IA: links falsos, comparables mal elegidos, datos inventados.
• Cómo controlar y verificar resultados.

Módulo 8 – Búsqueda y validación de comparables reales con IA

• Cómo pedirle a la IA comparables reales con links.
• Cómo verificar que el link funcione.
• Cómo comprobar que la tipología sea comparable.
• Cómo detectar avisos engañosos o incompletos.
• Cómo reemplazar comparables incorrectos.
• Cómo trabajar con portales como InfoCasas, MercadoLibre Inmuebles, Gallito, CasasWeb y otros.
• Cómo documentar la fuente real en el informe.
• Tabla obligatoria: ubicación, m², precio publicado, descuento, precio real, USD/m², fecha, tipología, zona y fuente real.

Módulo 9 – Redacción del informe de tasación con IA

• Estructura profesional del informe.
• Ubicación y datos generales.
• Análisis de factores intrínsecos y extrínsecos.
• Método técnico.
• Método de mercado ACM.
• Valor final adoptado.
• Proyección a 5 años.
• Cómo justificar sin inventar.
• Cómo explicar diferencias entre método técnico y mercado.
• Cómo presentar el informe al cliente, propietario, comprador o inmobiliaria.

Módulo 10 – Casos prácticos reales

• Tasación de casa padrón único.
• Tasación de apartamento.
• Tasación de oficina.
• Tasación de terreno.
• Tasación de inmueble con dos viviendas.
• Tasación de inmueble antiguo con reciclaje pendiente.
• Corrección de ACM con comparables mal seleccionados.
• Simulación completa: desde los datos iniciales hasta el valor final.

Taller final

El alumno realizará una tasación completa utilizando inteligencia artificial, aplicando el procedimiento desde el relevamiento inicial hasta la presentación del valor final.

Material incluido

• Modelo de ficha de relevamiento.
• Plantilla de informe profesional.
• Plantilla ACM editable.
• Prompts para tasar casas, apartamentos, terrenos, oficinas y locales.
• Checklist para validar comparables.
• Guía para detectar errores de IA.
• Casos prácticos de tasación con corrección profesional.

Resultado final del curso

Al finalizar, el participante podrá realizar una tasación profesional completa, apoyada en inteligencia artificial, con análisis técnico, comparables reales, links verificables, descuentos de mercado y una justificación clara del valor final adoptado.

Modalidad de estudio

Para aprovechar al máximo las instancias por Zoom es fundamental realizar el estudio previo de las clases técnicas grabadas, junto con el material de apoyo correspondiente.

Zooms interactivos con el docente

Las sesiones de Zoom se editan y se suben a la plataforma al día siguiente de ser dictadas, quedando disponibles para su revisión.

Diploma

Al finalizar el curso, los participantes reciben un certificado digital en formato PDF emitido por Managerial.

El certificado acredita la participación y la adquisición de las competencias abordadas. Puede imprimirse o presentarse digitalmente para uso laboral, académico o profesional.